Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur rechtmäßig sein, wenn eine Sanierungspflicht der Gemeinschaft gemäß § 22 WEG a. F. (seit der WEG-Reform § 22 WEG) ausgeschlossen wäre. Dann müsste die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Dieser Ausschluss müsste aber explizit in der Teilungserklärung bereits festgelegt sein.

Dies ist hier nicht der Fall, denn § 22 Abs. 4 WEG a. F./§ 22 WEG begrenzt Sanierungspflichten, die auf einer Überalterung oder mangelnden Instandhaltung des Gebäudes beruhen, nicht.

Die Vorschrift sieht vor, dass der Wiederaufbau eines Gebäudes nicht beschlossen oder verlangt werden kann, wenn es zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist. Zerstört in diesem Sinne ist ein Gebäude nur, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse wie Brand, Überschwemmung oder Explosion wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Eine Sanierungsbedürftigkeit infolge Alters oder Vernachlässigung ist keine Zerstörung, die einen Anspruch auf Wiederaufbau ausschließt; dies auch dann nicht, wenn eine Sanierung mit hohen Kosten verbunden wäre.

(BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20)